Leer tu escritura hipotecaria es el primer paso para saber si est\u00e1s pagando de m\u00e1s \u2014 y la mayor\u00eda de hipotecados nunca lo ha hecho. Esta gu\u00eda para leer tu escritura hipotecaria es para quien ya tiene hipoteca y quiere entender de una vez qu\u00e9 firm\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Tu escritura hipotecaria tiene entre 40 y 80 p\u00e1ginas. El notario te la ley\u00f3 el d\u00eda de la firma \u2014 o te la resumi\u00f3 \u2014 mientras intentabas procesar que acabas de endeudarte durante 25 a\u00f1os. Firmaste. Te la guardaste. Y desde entonces, probablemente no la has vuelto a abrir.<\/p>\n\n\n\n
Es un error que puede costarte miles de euros.<\/p>\n\n\n\n
Esta gu\u00eda es para quien ya tiene hipoteca y quiere entender de una vez qu\u00e9 firm\u00f3. Tambi\u00e9n para quien est\u00e1 a punto de firmar y quiere saber exactamente qu\u00e9 mirar. Despu\u00e9s de a\u00f1os revisando escrituras hipotecarias, te explico d\u00f3nde est\u00e1 el dinero en ese documento \u2014 y d\u00f3nde est\u00e1n los problemas.<\/p>\n\n\n\n
La escritura hipotecaria es el contrato notarial que formaliza tu pr\u00e9stamo con el banco. No es lo mismo que la escritura de compraventa \u2014 esa formaliza que eres el nuevo propietario de la vivienda. La escritura del pr\u00e9stamo hipotecario formaliza el acuerdo entre el banco y el comprador para financiar la adquisici\u00f3n, vincula la vivienda como garant\u00eda del pago y define todas las condiciones del pr\u00e9stamo.<\/p>\n\n\n\n
Ambas se firman normalmente el mismo d\u00eda en la notar\u00eda, pero son documentos separados. Lo que te explico en este art\u00edculo es la escritura del pr\u00e9stamo \u2014 la que regula tu relaci\u00f3n con el banco durante los pr\u00f3ximos 20, 25 o 30 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
Una escritura hipotecaria espa\u00f1ola tiene siempre la misma estructura b\u00e1sica, aunque la longitud y el detalle var\u00eda seg\u00fan la entidad y la fecha de firma. Te explico las secciones por orden de aparici\u00f3n \u2014 y te digo cu\u00e1les realmente importan.<\/p>\n\n\n\n
Este mapa te ayudar\u00e1 a leer tu escritura hipotecaria sin perderte en sus 50-60 p\u00e1ginas.<\/p>\n\n\n\n
Al principio encontrar\u00e1s el n\u00famero de protocolo, la fecha y lugar de la firma, y los datos del notario. Esto es informaci\u00f3n formal. Lo que importa aqu\u00ed es la fecha<\/strong> \u2014 porque determina qu\u00e9 legislaci\u00f3n se aplica a tu hipoteca. Una hipoteca firmada antes de junio de 2019 se rige por la normativa anterior a la Ley 5\/2019, lo que significa que puede contener cl\u00e1usulas que ya no ser\u00edan legales hoy.<\/p>\n\n\n\n Aparecen identificados el prestatario (t\u00fa), el banco y, si los hay, los avalistas. Se incluyen nombre, nacionalidad, residencia, vecindad civil, estado civil, r\u00e9gimen matrimonial, profesi\u00f3n, domicilio y documento de identificaci\u00f3n de todos los comparecientes. Hipotecas Plus<\/a><\/p>\n\n\n\n Si tienes hipoteca conjunta con tu pareja y sois casados, aqu\u00ed aparece tambi\u00e9n el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial. Esto tiene implicaciones en caso de divorcio o fallecimiento \u2014 el banco puede reclamar la deuda al c\u00f3nyuge superviviente.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed empieza lo importante. Las cl\u00e1usulas financieras son las que determinan cu\u00e1nto pagas, cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 condiciones. Son las que hay que leer con lupa \u2014 literalmente.<\/p>\n\n\n\n Es la primera cl\u00e1usula financiera. Dice cu\u00e1nto dinero te presta el banco y c\u00f3mo se entrega. Parece trivial pero tiene un detalle importante: el capital prestado es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad como carga hipotecaria sobre tu vivienda, no el capital pendiente que debes en cada momento.<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar:<\/strong> que el importe coincida con lo que realmente recibiste. En operaciones antiguas, algunos bancos inclu\u00edan importes m\u00e1s altos para cubrir sus propios costes \u2014 lo que aumentaba la carga registral sobre tu propiedad.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed est\u00e1 el n\u00famero de a\u00f1os de tu hipoteca y c\u00f3mo se distribuyen los pagos. La mayor\u00eda de hipotecas en Espa\u00f1a usan el sistema franc\u00e9s de amortizaci\u00f3n \u2014 cuotas constantes en las que al principio pagas casi todo en intereses y al final casi todo en capital.<\/p>\n\n\n\n Lo que nadie te explica:<\/strong> con el sistema franc\u00e9s, si amortizas anticipadamente en los primeros a\u00f1os de vida de la hipoteca, el ahorro en intereses es m\u00e1ximo. Si amortizas en los \u00faltimos a\u00f1os, el ahorro es m\u00ednimo porque ya has pagado la mayor parte de los intereses. La calculadora de amortizaci\u00f3n de tu banco no siempre te lo muestra de forma clara \u2014 nuestra calculadora gratuita<\/a><\/strong> s\u00ed lo hace.<\/p>\n\n\n\n Esta es la cl\u00e1usula que m\u00e1s dinero mueve y la que m\u00e1s problemas jur\u00eddicos ha generado en la historia reciente de las hipotecas espa\u00f1olas.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed est\u00e1 el \u00edndice de referencia (eur\u00edbor, IRPH u otro), el diferencial que se suma a ese \u00edndice y, en hipotecas anteriores a 2019, posiblemente la cl\u00e1usula suelo o el IRPH.<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar exactamente:<\/strong><\/p>\n\n\n\n En hipotecas variables:<\/em> busca las palabras \u00abl\u00edmite a la variabilidad\u00bb, \u00abtipo m\u00ednimo\u00bb o \u00absuelo\u00bb. Si las encuentras seguidas de un porcentaje, tienes cl\u00e1usula suelo. Tambi\u00e9n busca \u00abIRPH\u00bb \u2014 si tu tipo de referencia es el IRPH Entidades, IRPH Cajas o IRPH Bancos, tienes una hipoteca con IRPH que puede ser reclamable.<\/p>\n\n\n\n En hipotecas fijas:<\/em> revisa que el tipo que aparece en la escritura coincide exactamente con lo que te ofrecieron. Hay casos documentados de diferencias entre la oferta verbal y lo que qued\u00f3 escrito.<\/p>\n\n\n\n En hipotecas mixtas:<\/em> busca exactamente d\u00f3nde termina el tramo fijo y empieza el variable, y cu\u00e1l es el diferencial del tramo variable. Ese diferencial es el que determinar\u00e1 tu cuota durante la mayor parte de la vida de la hipoteca.<\/p>\n\n\n\n Una se\u00f1al de alerta:<\/strong> si en esa cl\u00e1usula ves m\u00e1s de dos p\u00e1ginas de texto denso sin estructura clara, est\u00e1s ante una escritura redactada de forma que dificulta la comprensi\u00f3n. Eso en s\u00ed mismo puede ser argumento jur\u00eddico de falta de transparencia.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed est\u00e1n todas las comisiones que el banco puede cobrarte durante la vida de la hipoteca. Las m\u00e1s importantes:<\/p>\n\n\n\n Comisi\u00f3n de apertura.<\/strong> Se paga al inicio. Desde la Ley 5\/2019 debe responder a un servicio real prestado. Si firmaste antes de 2019 y pagaste comisi\u00f3n de apertura sin que el banco te explicara en qu\u00e9 consist\u00eda ese servicio, puede ser reclamable.<\/p>\n\n\n\n Comisi\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada.<\/strong> Es lo que pagas si quieres devolver dinero antes de tiempo. Seg\u00fan la Ley 5\/2019: en hipotecas variables, m\u00e1ximo 0,25% los primeros 3 a\u00f1os y 0,15% hasta el 5\u00ba a\u00f1o. En fijas, m\u00e1ximo 2% los primeros 10 a\u00f1os y 1,5% a partir del d\u00e9cimo. Si tu escritura establece comisiones superiores, esa cl\u00e1usula puede ser abusiva.<\/p>\n\n\n\n Comisi\u00f3n por subrogaci\u00f3n.<\/strong> Lo que pagas si cambias de banco. Mismos l\u00edmites que la amortizaci\u00f3n anticipada desde 2019.<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar:<\/strong> que los porcentajes de comisi\u00f3n en tu escritura no superen los l\u00edmites legales. Si firmaste antes de 2019, los l\u00edmites eran diferentes \u2014 pero el Tribunal Supremo ha declarado abusivas comisiones que no correspond\u00edan a servicios reales.<\/p>\n\n\n\n Esta cl\u00e1usula define en qu\u00e9 condiciones el banco puede dar por vencida toda la hipoteca y reclamarte el capital pendiente de golpe. Es la cl\u00e1usula que activa el proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n Lo que cambi\u00f3 con la Ley 5\/2019:<\/strong> desde junio de 2019, el banco solo puede ejecutar la hipoteca en los siguientes casos:<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar:<\/strong> si tu escritura es anterior a 2019 y establece que el banco puede ejecutar con una sola cuota impagada, esa cl\u00e1usula fue declarada abusiva por el TJUE. No se elimina autom\u00e1ticamente \u2014 pero no puede aplicarse tal como est\u00e1 redactada.<\/p>\n\n\n\n Esta es, junto con la del tipo de inter\u00e9s, la que m\u00e1s reclamaciones ha generado. Aqu\u00ed est\u00e1 la famosa cl\u00e1usula de gastos que el Tribunal Supremo declar\u00f3 abusiva en 2019.<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar:<\/strong> una cl\u00e1usula que diga algo similar a \u00abtodos los gastos, impuestos y honorarios derivados de este pr\u00e9stamo ser\u00e1n de cuenta exclusiva del prestatario\u00bb. Esa frase es la que permiti\u00f3 a los bancos cobrar al cliente la notar\u00eda, la gestor\u00eda, el registro y el IAJD \u2014 gastos que el TS determin\u00f3 que deb\u00edan ser del banco.<\/p>\n\n\n\n Si la encuentras, tienes base jur\u00eddica para reclamar. El importe recuperable puede superar los 3.000-5.000\u20ac seg\u00fan el capital de la hipoteca y la comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed se describe exactamente qu\u00e9 queda hipotecado: la finca registral, su referencia catastral y el valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta. Es importante que el valor de tasaci\u00f3n sea el real \u2014 en algunas hipotecas antiguas se inclu\u00edan valores inflados o deflados seg\u00fan interesara al banco.<\/p>\n\n\n\n Qu\u00e9 buscar:<\/strong> que la descripci\u00f3n de la finca coincide con la realidad. Que el valor de tasaci\u00f3n a efectos de subasta es razonable. Que no aparecen m\u00e1s fincas de las que deber\u00edan estar hipotecadas.<\/p>\n\n\n\n Para una escritura media de 50-60 p\u00e1ginas:<\/p>\n\n\n\nComparecientes<\/h4>\n\n\n\n
\n\n\n\nLas cl\u00e1usulas que realmente importan: el mapa del dinero<\/h3>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 1 \u2014 Capital prestado y disposici\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 2 \u2014 Plazo y amortizaci\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 3 \u2014 Tipo de inter\u00e9s: la m\u00e1s importante de todas<\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 4 \u2014 Comisiones<\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 5 \u2014 Vencimiento anticipado<\/h4>\n\n\n\n
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Cl\u00e1usula 6 \u2014 Gastos a cargo del prestatario<\/h4>\n\n\n\n
Cl\u00e1usula 7 \u2014 Garant\u00eda hipotecaria<\/h4>\n\n\n\n
\n\n\n\nLas p\u00e1ginas donde buscar cada cosa: el mapa r\u00e1pido<\/h3>\n\n\n\n